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一位从事墓地销售多年的资深专业人士透露罕为人知行业秘辛●文：广州日报记者 李凤荷
本周末就是清明节假期。对于先人身后事所涉及的墓地，可能深入了解的人并不多。在机缘巧合之下，记者认识了一位在广州从事墓地销售多年的资深专业人士，有幸了解了罕为人知的行业秘密。
“不能说的秘密”1
墓地价格政府有限价
开发商亦有优劣之分
公墓服务分为公益性和经营性。其中，公益性收费项目由政府指令性定价，包括墓穴费、墓碑石费和护墓管理费三项；经营性收费项目由当地政府民政主管部门会同价格主管部门核准立项，实行政府指导价管理。广州市目前共有经营性公墓12家，加上未来将新建的3座，广州2020年将有15座经营性公墓。
以南沙区的墓地价格为例，早在2011年，南沙区物价局规定最低为9000元/m2，最高为1.35万元/m2（该价格还可以上下浮动20%）。
此外，开发商出售墓地时也分是否为优质开发商，一些年检评定优秀的公墓收费就比较正规，如银河、中华、祥和、金钟墓园等，而有的墓园则在对墓地的描述中隐藏“陷阱”，比如墓地的面积怎样计算、墓道的面积又怎样收费，墓碑收费的标准如何界定、管理费怎样收取、墓地的产权及使用权的归属等，这些都是业主不熟悉及不了解的。
据记者了解，南沙区就有陵园存在私自扩大用地面积及出售民政部明令禁止的超豪华墓地等违法违规情况，该陵园仅违规预售墓地的金额就过亿元，参与的投资者超过千人，有的投资者甚至购买了几十个墓地。
“不能说的秘密”2
凡取得审批经营性墓园
做某个区域“独市生意”
据了解，通常存放骨灰的方式有两种，一种放置在骨灰楼内，每年清明、重阳后人需要拜祭时可取出拜祭；另一种是把骨灰下葬在墓地里。骨灰楼好比是“洋房”，墓地则好比“独立别墅”。
目前广州市共有11个行政区域，经营性公墓有12个。越秀、荔湾、海珠、白云没有经营性墓园，天河、黄埔、番禺的4个经营性墓园则已经日渐“满园”，剩余的8个分布在周边：花都（4个）、从化（2个），增城（1）、南沙（1），按照广州市墓地销售平均6000个/年计算，上述墓园现已规划的剩余墓地已经进入“吃紧”状态，供需的不平衡是导致墓地市场“独市生意”的根本性因素。
据专业人士表示，凡是取得民政部门审批的经营性墓园，相当于取得了在某一个区域经营墓园的“独市生意”的钥匙。
据专业人士介绍，墓园开发商取得土地开发的方式有三种，一种是土地租赁，一种是土地划拨，还有一种是土地出让。原来多为政府划拨或租赁，后来也有以出让的方式获得土地。无论对于哪种形式的土地，准业主们都应该清晰地了解租赁或划拨土地的期限到期与否及到期后的政策如何、出让土地的出让金是否缴纳完毕、土地证是否公示、土地期限等，一般来说，无论是租赁、划拨或出让的土地，使用年限可从20年到50年不等。
“不能说的秘密”3
墓地不具备流通性 投资风险高
按照安放骨灰的方式，“洋房”是大众产品，“别墅”或许才是价格飞涨的产品。为了杜绝超豪华墓地、遏制墓地价格飞涨，有关部门规定：客户必须出示死亡证才可购买墓地进行骨灰下葬，且不得超过1平方米。然而，记者了解到，有的富豪名义上购买多块墓地，一次性买下十几个平方米，安葬的先人数量却只有2、3位，这种情况在一些“问题墓园”比较突出。
由于墓地不具备流通性，因此投资风险高。比如2005年、2006年投资南沙某墓园的投资者，至今许多人连本金都尚未收回。投资者在当年的购入价高达2.5万元/m2，但直到目前该墓园对外销售墓地的单价不过每平方米1万多元。
“阴宅”买卖陷阱多
骨灰楼和墓地编号多为单数。
看清楚墓穴起计范围
买墓地请注意使用率。很多人为先人选择墓地多看重风水，但对实际用地条款没有了解清楚。以墓园开发来看，园林与墓园面积为4:6。通常商定的墓地就为墓穴的大小，专业人士建议看清楚墓穴起计范围，有的说是包括绿化地，那么有可能把墓地前后的墓道也算在内，变相减少可建设墓穴的大小。如果合同规定从硬质土起计，那么实用率就是百分百。
一次性交20年管理费要慎重
墓地合同也有霸王条款。卖的墓地只不过是毛坯房，在合同中开发商约定建墓只能由该公司建设。此外，开发商把持物管，也是长期收益的来源。据了解，不少墓园都可能要求一次性交20年的管理费。业内人士提醒，墓园开发商一次性收取20年费用，后续管理不一定有保障。
选择年检优秀和良好的墓园
购墓以年检优秀、良好的墓园为首选（省民政厅、市民政局官方网站均可查询），以就近的原则选择规范经营、价格明确的墓园进行购买。
另外，购买墓地时一定要对墓园开发商深入了解，如果经营不太稳健且涉及官司、违法违规的墓园要谨慎选择，对墓地的区域、实际面积、建墓费用、管理费及各项有效证件（比如最新的公墓许可证、物价局收费标准、所购买区域的销控图、土地证等）的复印件要明确在合同上或者拍照留底。