房地产行业一直是并购市场的热点。不过，与以往转型为主的基调不同，今年上半年，央企整合、地产大鳄频频举牌成为行业新动向，这使得房企并购重组热度进一步提升。分析人士指出，受行业分化加剧、土地市场价格上涨、融资成本差异等因素影响，行业集中度将继续提升，资金能力雄厚的龙头房企将成为并购整合的主力军。

并购重组三大路径

从今年以来的案例看，房地产行业并购整合主要有三大模式。

首先当属以恒大为代表的“买买买”模式。今年以来，恒大先后实施了控股嘉凯城、增持万科、举牌廊坊发展、耗资百亿元晋升盛京银行第一大股东等资本运作，并在二级市场举牌10多家上市公司，包括5家房地产企业。根据万科公告，恒大已持有万科6.82%股份。恒大发布的中报显示，报告期末，恒大现金总额达到2120.0亿元。在当日业绩会上，当被问及2120.0亿元现金如何花时，公司相关人士表示，将从两个途径花钱：并购小地产商；并购金融机构，实现全牌照化。而融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际下属7个项目公司的所有股权。融创中国相关人士表示，上半年项目储备有2/3是收并购所带来，并购未来依然是公司的主导目标。

在国企改革背景下，地产国企之间的整合加速。今年以来，涉及央企地产资产重组的案例包括保利地产和中航地产、中海和中信、五矿和中冶，而中交、鲁能地产业务的重组则主要是内部整合。从整合模式看主要有两种，央企间的地产资产整合；集团内部重组。由于上市公司平台对地产行业的重要性，在这一整合过程中多涉及到相关上市公司的资产重组。

部分中小地产公司通过剥离地产资产或并购实施转型。浙江广厦、莱茵置业（现为莱茵体育）、华业地产（现为华业资本）等先后宣布逐步退出房地产行业，转向影视文化、体育、大健康等热门新兴行业。部分公司如泛海控股、宜华健康和华业资本等今年中报业绩表现不俗。随着并购重组新规等一系列监管政策的变化，前期流行的跨界并购重组难度加大，尚未转型的中小房企转型难度加大。

风险意识需增强

中原地产统计显示，上半年，全国共诞生219宗价格超过10亿元的土地，其中半数由国有地产企业获得。分析人士指出，在房地产告别规模扩张时代，高地价侵蚀行业利润，三四线城市去库存压力持续存在的背景下，融资成本和热点城市拿地能力等变得越来越重要。因此，整合后综合实力得到提升的地产企业有望进一步提升影响力。而在项目收购中，房企通过收购部分具有区位优势的项目公司，可以直接以更低的成本获取土地储备，迅速提升市场占有率，摆脱以往依靠自主拿地开发的模式。

不过，动辄几十亿数百亿的并购规模将加大公司财务压力，企业还需增强风险意识。截至6月30日，恒大集团营业收入为875亿元，同比上升12.6%，实现毛利247.7亿元，增长12.2%。恒大的负债总额为8178亿元。上半年，融创实现收入105.86亿元，较去年同期增长约94.5%；实现毛利14.06亿元，较去年同期增长127.5%，净利润约为1.03亿元，较去年同期减少91.8%。记者 张玉洁