天津北方网讯：今年以来，二套房首付及交易契税的下调，让改善型购房群体迎来置业爆发期。楼市快速回暖，二手房交易周期大为缩短，“卖旧买新”已成为一种主流购房形态，据二手房中介统计的数字，目前改善型购房需求占比超过六成，或是因为家庭成员增加，或是因为子女上学，或是因为原住房屋质量、物业服务每况愈下，住房升级时代悄然来临。

大户型、学区房需求旺

“自从今年各项利好政策出台后，无论是从贷款利率还是首付比例等方面也都挺合适的，酝酿已久的换房大计自然要付诸行动了。”市民赵女士表示，当时购买首套婚房因经济条件所限，买了外环线附近的一套两居室用于过渡，七八年过去了，曾经的二人世界变成了三口之家，孩子也到了上学的年纪，便于今年3月份到市内学片区买了一套三居室。

记者在采访中了解到，目前改善型购房升温快速，主要是以小换大居多，就是将目前居住的小户型居室换成面积更大、更宽敞的大户型。据搜房网天津二手房所提供的数据，今年上半年，改善型购房已占据二手房成交主力，大户型成交量反超中小户型，90平方米以上的大户型成交占比超过六成。

此外，今年上半年学区房也催热了部分区域二手房成交。房天下二手房认为，从今年上半年的二手房销售情况来看，为了让孩子接受最好的教育，家长不惜重金买下昂贵的学区房，因而学区房购房者也是二手房消费主力人群之一，多集中在和平区、河西区、南开区这样重点学校数量多的区域。以教育资源丰富的南开区为例，今年一直是楼市成交主力区域之一，区域房价水平也是屡创新高，其中7月新建商品住宅成交均价高达37793元/平方米，位居全市首位。

换房族看重物业服务

“我们现在住的房子一开始物业还挺好，结果由于房龄越来越老，久而久之居然变成了‘没物业’，这让我们非常头疼。”打算在今年换个新房的沈女士告诉记者，现在看一些物业服务健全的品质住宅小区更受大家追捧。而且在“身价”方面，物业服务健全的小区房价涨幅居前，相反一些物业服务跟不上的小区，即使占据绝佳地段，房产估值也远低于周边片区。

记者近日探访多个社区，从物业、业主和相关部门了解到，目前部分小区物业收费不透明、社区卫生不合格、安保管理不到位、小区违规私搭乱建等成为业主投诉的重点。“物业光收钱不干事儿，小区卫生脏乱差，电梯损坏无人修。拒缴物业费吧，车都不让进小区，水表还被强制拆除！”家住双街城际美景的业主抱怨说，整个小区的业主对物业极不满意，物业存在的短板让小区环境每况愈下。位于小海地的龙博花园小区，小区物业管理同样备受业主诟病，小区内杂草丛生，私搭乱建随处可见，使得该小区二手房不易出手，目前成交均价在18000多元，而与其相隔不远的“四大园”价格则在25000元左右。

品质房源更受置业青睐

购房者除了关注社区物业服务水平外，房屋质量也是普遍关注的问题。一些常见的房屋质量问题有裂缝、渗漏、墙皮脱落、门窗密闭性差等，而这些往往在交房过后才会逐渐显现出来，居住品质大打折扣，有些不堪忍受房屋缺陷的市民不得已被迫换房了事。

记者采访发现，今年夏天频降大雨，让一些楼盘的质量缺陷暴露出来，房屋窗户漏雨、小区积水严重等问题突出。本报就曾接到多个相关投诉电话：河东东瑞家园业主称，小区在上月暴雨中有300余户出现漏雨，有从事建筑工作的业主推测房屋外墙普遍存在质量问题；天房美域华庭业主称，2010年入住后飘窗便出现漏雨，多次维修后今年雨季仍渗漏严重……

房天下二手房表示，房屋的建筑质量以及开发商的品牌效应一直是影响房价的主要因素。同样的地段，知名开发商的楼盘均价要比普通开发商定的价格高出不少。即使在二手房市场，开发商的品牌依旧有着极强的号召力，在购房者看来，一线品牌地产商所开发的项目往往在质量、物业等方面更有保障。(北方网编辑曲璐琳)