深论

马红漫(经济学博士)

近日，住建部等六部门联合发文放宽房地产市场外资准入门槛，这将促使我国房产进入全球资产估值体系。

今年3月15日，国务院总理李克强就曾公开表示，欢迎外国人来中国买房。可见，此番“限外令”松绑可谓是对总理表态的政策落实。事实上，在国人海外置业风头正劲的当下，敞开外籍人士国内购房的大门不仅为他们带来了生活便捷，而且也有利于营造公平的市场投资环境、培育国际化大都市氛围。更为关键的是，相形2006年“限外令”执行伊始，国内楼市及汇率表现已大相径庭。一方面，与十年前房地产业的火爆场景相比，当前楼市尚未完全摆脱整体低迷态势，除一线大城市以外，多数地方商品房去库存压力依旧较大，投资获利空间受到严重抑制。与此同时，北上广深四个一线城市以及三亚仍执行限购政策，外籍人士在这些地方购房还需符合当地政策规定。由此可以预测，“限外令”松绑并不会立竿见影地释放出大量外资需求，也不会掀起抬升房价之忧。

新政对楼市的影响更多体现在提振购房者信心、刺激潜在需求层面，这有助于推动楼市稳定、健康发展。另一方面，近期人民币主动贬值导致资本外流趋势加剧，金融市场对未来人民币贬值的预期不断得到强化，外籍人士通过在国内炒房套取汇差的冲动大为减弱，这也为松绑“限外令”打开了理想的窗口期。

需要指出的是，伴随着国内住宅成为全球性资产配置标的，其估值体系及调控模式也将逐步受到国际思维的同化。例如，根据世行标准，发展中国家的这一比值应该在3倍~6倍之间，否则房地产业就会面临泡沫破裂的硬着陆风险。而从国内楼市实际情况看，即便是在交投萎靡的背景下，各地房价收入比仍呈现高企态势。有统计显示，上海、北京、深圳今年上半年房价收入比分别高达19.09、18.42和19.9以上；福州、厦门、温州、太原、天津等二线城市同期房价收入比均超过10。

这意味着，管理部门需同时在控制房价涨幅与提高居民收入两方面发力，通过弱化商品房投资属性提升普通民众的幸福指数。就前者而言，以保有税等市场化工具替代限购行政指令自发调节楼市供求结构已是大势所趋，行政力量当从具化博弈中抽身，专注于保障性住房构建、市场秩序维护等工作中来，以此最终实现住房市场各层次供求的有机对接。就后者而言，扭转劳动者报酬和居民收入占GDP比重偏低的局面，行政部门可借鉴日本1960年年底启动的“国民收入倍增计划”经验，着手减税让利、鼓励社会资源向高效率部门流动，以此优化社会收入分配格局，推动城乡居民收入增幅与经济增长效率相匹配。

楼市“限外令”退居幕后，预示着我国楼市将在国际化道路上迈进一步，行政指令再度为市场调控预留空间，长效机制成为楼市治理的新常态可期。